| |
Informacja dotycząca możliwości przekształcenia WU we własność
Warszawa, dn. 23.08.2017 r.
SZANOWNI MIESZKAŃCY SBM EC SIEKIERKI
INFORMACJA
o możliwości przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności
gruntów SBM Ec Siekierki
Od kilku lat w odniesieniu do nieruchomości oddanych w użytkowanie
wieczyste funkcjonuje ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności, która reguluje zasady takiego przekształcenia. Ustawa
zezwala na udzielenie bonifikaty w ponoszeniu opłat za uzyskanie takiego
przekształcenia po podjęciu odpowiednich uchwał przez organy samorządu
terytorialnego.
W dniu 8 czerwca 2017 r. Rada M. St. Warszawy podjęła Uchwałę nr L/1217/2017
w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek
procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych.
Powyższa Uchwała, która weszła w życie 4 lipca 2017 r. zawiera zapis,
który stanowi:
Wyraża się zgodę na udzielenie 95 % bonifikaty osobom fizycznym
i spółdzielniom mieszkaniowym od opłaty z tytułu przekształcenia prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych
budynkami mieszkalnymi lub garażami.
Jest to kluczowy zapis Uchwały Rady M. St. Warszawy, który oznacza,
że dla SBM Ec Siekierki pojawiła się możliwość zmiany prawa wieczystego
użytkowania gruntów w obu nieruchomościach Spółdzielni tj. na Osiedlu
Melomanów i Wolica poprzez przekształcenie go w prawo własności. Spółdzielnia
jako użytkownik wieczysty oraz osoby, które wyodrębniły swoje lokale,
jako współużytkownicy wieczyści, wiedzą jak wygląda sytuacja ustalania
opłat za wieczyste użytkowanie i szacowania wartości gruntów przez M.
St. Warszawy.
W zeszłym roku grunt na Osiedlu Melomanów został wyceniony na kwotę
2 500 zł/m2. Wskutek takiej wyceny opłata z tytułu użytkowania wieczystego
może wzrosnąć blisko 3,5 krotnie, a z początkiem 2019 r. może okazać
się, że zmuszeni będziemy płacić miesięcznie 1,95 zł/m2 powierzchni
użytkowej lokalu. Złożyliśmy w tej sprawie sprzeciw do Samorządowego
Kolegium Odwoławczego, jednakże ewentualne obniżenie wartości gruntu
nie będzie bardzo duże. Obowiązujące w tej kwestii chore przepisy
są bezwzględne. Nawet operat wykonany przez Spółdzielnię dla potrzeb
SKO, wycenia grunt Osiedla Melomanów na 1 900 zł/m2. Decyduje lokalizacja,
jesteśmy położeni bardzo blisko centrum Warszawy, a w ostatnich latach
ceny gruntów stale rosną.
W nieruchomości Wolica mamy trochę inną sytuację. Ostatnie przeszacowanie
miało miejsce w 2014 roku, a grunt został wtedy wyceniony na 1 300 zł/m2.
Generalnie ceny gruntów na Ursynowie są niższe, ale obecnie kształtują
się na poziomie 1 500 1 700 zł/m2, więc dalsze podwyżki opłaty za
wieczyste użytkowanie gruntu są nieuniknione.
Uchwalona 95% bonifikata wydaje się być bardzo wysoką zniżką, zachęcającą
do podjęcia próby przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo
własności. Musimy jednak pamiętać, że w przypadku nieruchomości gruntowych
mamy do czynienia generalnie z bardzo wysokimi kwotami. Grunt Osiedla
Melomanów według wskazanej powyżej wyceny Miasta st. Warszawy ma wartość
ok. 50 mln zł. Tylko 5% od tej kwoty to wartość 2,5 mln zł, a to ogromna
suma.
Wysokość opłaty należnej za przekształcenie wylicza Urząd Dzielnicy,
do którego składa się wniosek o przekształcenie. Sposób wyliczenia wysokości
takiej opłaty jest stosunkowo skomplikowany. Nie wchodząc w szczegóły
należy stwierdzić, że podstawą do wyliczenia wysokości opłaty jest wartość
nieruchomości określona nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch
lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie.
Następna kwestia to fakt, że zastosowanie 95% bonifikaty dotyczy tylko
lokali mieszkalnych i garaży. Lokale użytkowe nie są objęte bonifikatą,
nie jest też pewne że przysługuje ona lokalom mieszkalnym,
w których zarejestrowana jest działalność gospodarcza. Oznacza to, że
przekształcenie prawa wieczystego współużytkowania we współwłasność
będzie dla tych lokali znacznie droższe.
Kolejny problem, to pytanie kiedy Urzędy dokonają czynności przekształcenia
i wydadzą decyzje, które będziemy następnie akceptować. Wiemy, że przygotowany
jest rządowy projekt ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego
gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.
Przekształcenie z mocy ustawy będzie mniej korzystne dla lokali mieszkalnych
i garaży, gdyż tzw. opłatę przekształceniową trzeba będzie wnosić przez
20 lat, w przypadku lokali mieszkalnych i 33 lata w przypadku lokali
użytkowych. Jej wysokość będzie równa ostatniej opłacie z tytułu wieczystego
użytkowania gruntów i podlegać będzie waloryzacji. Trzeba brać pod uwagę,
że to na razie projekt ustawy, który w procesie legislacyjnym może podlegać
dalszym zmianom. Nie jest też wiadome, kiedy ustawa wejdzie w życie,
obecnie termin ten określany jest na koniec br. lub początek przyszłego,
ale podkreślić należy, że pierwotnie ustawa miała obowiązywać już od
początku 2017 roku.
Z ewentualnym przekształceniem na mocy uchwały L/1217/2017 Rady m. st.
Warszawy wiąże się kolejna niedogodność dla właścicieli praw do lokali.
Zmiana dotychczasowego sposobu korzystania lub zbycie nieruchomości
w okresie 5 lat licząc od dnia przekształcenia, dokonane na rzecz innej
osoby niż osoba bliska, jest równoznaczne z koniecznością zwrotu udzielonej
bonifikaty przez sprzedającego.
Uprawnionym do złożenia wniosku jest współużytkownik wieczysty danej
nieruchomości, który posiada ponad 50% udziałów w tym prawie. W przypadku
obu nieruchomości, Osiedla Melomanów i Wolica, SBM Ec Siekierki posiada
większościowe udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu, może
więc samodzielnie złożyć wnioski o przekształcenie. Zaznaczyć należy,
że przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność, może
być objęta tylko cała nieruchomość. Urząd rozpatrujący wniosek Spółdzielni,
zawiadomi wszystkich innych współużytkowników wieczystych, a więc właścicieli
lokali wyodrębnionych, o wszczętym postępowaniu przekształceniowym.
Każdy z właścicieli lokali ma prawo zgłoszenia sprzeciwu, w przypadku
gdyby takie przekształcenie nie było zgodne z jego interesem. Wystarczy
jeden złożony sprzeciw w sprawie przekształcenia prawa w danej nieruchomości,
a urząd rozpatrujący wniosek zawiesi całe postępowanie. Tak więc, wszystkie
uwarunkowania formalno-prawne są bardzo skomplikowane, a trudności potęguje
dodatkowo fakt, że w warszawskich urzędach przekształcenia z wniosków
spółdzielni mieszkaniowych nie były dotychczas prowadzone.
Złożoność sytuacji i wskazane powyżej problemy sprawiają, że Rada Nadzorcza
i Zarząd szczegółowo analizowały dalsze działania. Zdecydowaliśmy, że
należy podjąć prace nad przygotowaniem nieruchomości Spółdzielni do
ewentualnego przekształcenia prawa wieczystego użytkowania we własność.
Przygotujemy stosowne wnioski, oszacujemy we własnym zakresie wysokość
opłaty za przekształcenie posiłkując się biegłym rzeczoznawcą i będziemy
analizować sposoby sfinansowania takiego przekształcenia, w przypadku
gdyby doszło ono do skutku, bo jak zaznaczono, pomimo 95% bonifikaty,
w grę wchodzą wysokie kwoty.
Szczególnie ważną kwestią jest wysokość opłaty za przekształcenie dla
każdego lokalu i sposób jej zapłaty. Wspomniana współpraca z rzeczoznawcą,
pozwoli na stosunkowo dokładne oszacowanie wysokości opłat, ale będą
to w dalszym ciągu szacunki, których poprawność zweryfikują ostatecznie
wyliczenia urzędu. Będziemy na bieżąco informować mieszkańców obu nieruchomości
SBM Ec Siekierki o wynikach naszych prac, prowadzonych wspólnie z
Radą Nadzorczą Spółdzielni, oraz o planowanych działaniach. Zdajemy
sobie sprawę, że kwestia przekształcenia wieczystego użytkowania we
własność jest bardzo skomplikowana. We wszystkich spółdzielniach i wspólnotach
mieszkaniowych budzi ona szereg wątpliwości i dyskusji. Pomimo tego
postaramy się wyczerpująco odpowiedzieć na Państwa ewentualne pytania
i objaśniać podnoszone kwestie i problemy. Z uwagi na złożoność materii
przekształceń prosimy o zadawanie pytań pocztą elektroniczną na adres:
administracja@sbmec.pl. Odpowiedzi byłyby kierowane bezpośrednio do
osób zadających pytania, oraz umieszczane na stronie internetowej Spółdzielni
dla wiadomości innych mieszkańców, oczywiście bez podawania danych osobowych.
Z poważaniem
Zarząd SBM Ec Siekierki
|
|
